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2018.06.15

プロパンガス賃貸物件所有のオーナーが知っておくべきこととは

(最終更新日 2018/11/9 )
「物件はプロパンガスだが、都市ガス仕様の物件に変えたい」「都市ガス物件をプロパンガス物件に変更したい」。
どちらの案件もガスラボにご相談があります。
オーナー様の一番の目的は、【コンスタントに入居して頂いて、安定的な収入が得られる物件でありたい】これだけです。
しかし、入居する方(賃貸物件を借りる)にとっては、都市ガス物件の方が人気ですね。

理由として、
1:都市ガスの方がおしゃれ・都会的
2:都市ガスの方が新しいイメージがある
3:都市ガスの方が料金が安い

この3つにほぼ絞られるでしょう。名前からして「都市ガス」ですから、1・2の理由はオシャレやスタイリッシュなど、感覚的な選り好みに近いです。また、3に関しては、「良い物件だけどプロパンガスだから借りない!」とか、「あまり気に入らない物件だけど都市ガスだから借りる!」などの、重要な判断基準までには至らないことが多いはずです。

では何故、オーナー様から「都市ガス物件をプロパンガス物件に換えたい」というご相談が来るのでしょう?そこには入居者様には分からない、オーナー様ならではのお悩みが存在します。

ここからは、オーナー様目線でお話を進めていきます。

目次

ガス配管や給湯器の所有権についてのお話し

賃貸物件に入居した際、ガスの開栓をガス会社さんに依頼をし、安全点検をして手続きが済めば、すぐにガスの使用が出来ます。併せて、すぐにお湯も出る様になっているはずです。当たり前のことだと思っていますが、この【給湯器・湯沸かし器は誰のものですか?】というお話になります。

賃貸物件に入居する際、ガスコンロは自身で購入した・自身の持ってきたものを付けた、このような経験がある方もいらっしゃるでしょう。ガスコンロは簡単に取り外しできるため、入居者様のお持ち物で活用することを勧めている物件もあります。従って、ここではガスコンロには焦点を当てません。

逆に、【給湯器や湯沸かし器を入居者自身で手配しなくてはならない】という事態はほとんどありませんよね。

ここからはあくまで、「こういうことが多いよ」、という認識で読み進めて下さい。

都市ガス賃貸物件の場合
・給湯器は大家様の所有物(大家様購入)のことが多い
・建物に設置固定されている配管は大家様の所有物のことが多い
・物件を新築、改築時に配管工事費用は物件所有者=オーナー様が支払いを行うことが多い

プロパンガス賃貸物件の場合
・給湯器はガス会社様の所有物で貸与されていることがある
・建物に設置固定されている配管はガス会社様の所有物のことがある
・物件を新築、改築時の配管工事費用はガス会社様が費用負担する場合がある

「都市ガス物件の場合には、全てオーナー様の所有物」と「プロパンガス物件の場合には、ガス関係のものに関してはガス会社様の所有物」のことがあります。「都市ガス物件で、ガス関係の備え付け器具がガス会社様のもの」というのは、ほぼありません。

では、オーナー様としては他に関係する要素は何があるのか?ご興味が出てくるのではないでしょうか?。

築年数と入居率も関係ある

【所有権の話】だけ見ると、「物件の建築や維持管理のお金を抑えたいから、プロパンガス会社に負担してもらった方が良い。プロパンガス賃貸物件の方が良い。」となることでしょう。しかし、ガス会社様も費用負担が発生する以上、引き受けるか否かは【築年数】と【入居率】も見て判断します。

1:築年数
・新築から時間が経っている物件は、老朽化の可能性があるため、かけた費用が回収できない可能性
・建築関係とガス関連の法令が変わった場合、元々かけた費用が回収できなくなる可能性

2:入居率
・かけた費用は入居者のガス料金の一部から回収せざるを得ない。入居者がいなければ話にならない。
・入れ替わりが激しい物件=入居率が安定しない物件は、かけた費用が回収できないリスクが高まる。

他にもありますが、プロパンガス会社様から見た基準はまずこれを見ます。次に、入居している方がガスを多く使ってくれるか否か、付いている(付ける予定)のガス器具の性能、こちらになります。
良いことばかりではなく、悪いこともなければおかしな話になります。では、良い所、悪い所とは何でしょうか?

賃貸住宅のガス 相互のメリット・デメリット

オーナー様の立場からすると、メリットとデメリットを把握した上の決定が不可欠です。【都市ガス賃貸住宅】と【プロパンガス賃貸住宅】では、それぞれどのように違うのでしょうか?

メリット
【都市ガス賃貸住宅】
・対物件入居検討者に向けて、都市ガスブランド力の付加
・都市ガスは大手の会社様しか取扱いがない為、安心できる物件ブランドの付加

【プロパンガス賃貸住宅】
・初期、維持、コストの削減
・災害時の復旧が早い

デメリット
【都市ガス賃貸住宅】
・初期費用がかかる。(工事代、埋め込みガス器具の購入代金)
・維持管理費用が、ガス器具の故障時に都度費用が発生する
・災害時の復旧が遅い

【プロパンガス賃貸住宅】
・敷地内にガス保管場所を確保する必要がある
・ガス会社費用負担が発生している場合、複数年契約が必須となる
・自由料金のため、ガス料金について、入居者から意見が出ることがある

簡単にこのような比較になります。上記を把握した上で、オーナー様にとっての優先事項を整理・把握してご判断するのが良いでしょう。

プロパンガス賃貸住宅オーナが知っておくこと まとめ

如何でしょうか。都市ガスとプロパンガスの賃貸住宅、どちらもデメリットもあればメリットも必ず存在します。

筆者、五十嵐の意見としては、
1:既存物件に関して。プロパンガス賃貸物件は、プロパンガス会社様の中で良い条件を出して頂ける会社様と契約をするのが一番良い。「長くお付き合いがある会社」と「良いビジネスパートナー」は違うことがある。

2:新築物件の初期投資に関して。都市ガスを引くコストとプロパンガスを引くコスト。初期投資は圧倒的に都市ガスが高く付き、プロパンガスが安くつくことが多い。完全に立地に依存するので、こちらを並べて決めるのが良い。

3:上記どちらも、ランニングコストに関して。都市ガス物件はガス器具故障の際など、大家負担になることがほとんど。プロパンガス物件の場合には、契約により故障の際に大家負担を軽減できる。しかし、入居者負担が増える可能性がある。

これらを把握した上で、計画的なご契約をして頂ければと思います。
また全てに関して、無理して大家メリットのみを追求しすぎると、負担は全て入居者様のガス料金に跳ね返ってきます。それは折角入居して頂いた入居者様からの、「クレーム」「入居率の低減」に繋がることでしょう。

ご理解頂いた上で、オーナー様・ガス会社様・入居者様、全てのバランスが取れた賃貸住宅をご検討頂けることを願っています。

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